RBT: Dupa ce criterii se apreciaza calitatea unui depozit?
Dragos Geletu: Cred ca, pana la urma, trebuie sa fie operational. Adica, poate nu are rampe de la cel mai renumit furnizor, dar functioneaza foarte bine, poate nu are sistem de incalzire, dar nu te lasa niciodata in pana.
Cand negociez cu dezvoltatorii, in primul rand ma intereseaza, in afara de costul direct, care sunt acele costuri indirecte si de unde pleaca, pentru a sti tot timpul ca am un control. Dificultatile care apar sunt din cauza anumitor costuri de utilitati si asa-numitelor service charge (curatenie si management de site, cheltuieli comune) pe care nu le poti controla tu, ai nevoie de toti ceilalti din centru sau depinzi de partea tehnica de constructie a depozitului, parte pe care, de asemenea, nu o poti controla.
RBT: Ati observat deficiente in ofertele dezvoltatorilor din Romania?
D.G.: In primul rand, nu sunt multi. Ceea ce presupune ca pretul se mentine la un anumit nivel, in timp ce nevoia de capacitate de depozitare este inca mare.
In al doilea rand, sunt o multitudine de factori, nu neaparat din cauza dezvoltatorului, astfel incat nimeni nu reuseste sa respecte termenul de livrare. De exemplu, daca se gaseste spatiu gata pregatit si se intampla sa fie nevoie de respectivul spatiu, atunci va exista un termen de livrare care, in majoritatea cazurilor, nu va fi respectat.
De asemenea, costurile cu service charge si utilitatile ridica destule probleme, fie pentru ca nu exista solutii tehnice, fie pentru ca nu se folosesc acele solutii tehnice care duc la economisirea costurilor.
RBT: Dati-ne cateva exemple...
D.G.: La o constructie, daca izolatia nu este buna sau daca este instalata o centrala de slaba calitate, poti constata la un moment dat ca acea centrala incalzeste foarte greu si consuma mai mult. Astfel, acea constructie in loc sa fie mai ieftina, platesti utilitati mult mai mult decat ar fi necesar. Este un exemplu banal, dar se intampla si la marii dezvoltatori.
Apoi, sunt asa-zise costuri indirecte, care pleaca direct de la infrastructura.
Un alt exemplu ar putea fi legat de calitatea podelei, pentru ca, daca nu este realizata cum trebuie, atunci apar costuri foarte mari, legate de mentenanta utilajelor. Acest lucru se poate intampla la aproape toata lumea, deoarece daca sunt gropi sau fisuri in podea, stivuitoarele fiind foarte fine, nu se poate folosi orice gen de stivuitor: au garda foarte mica la sol, rotile se tocesc tot timpul, raman blocate, sar de pe rand, lovesc raftul din cauza asta si darama marfa. Se intampla foarte des.
Printre altele poate fi mentionata si energia. De la simplul fapt ca sistemul de iluminare este pus perpendicular pe rafturi si nu paralel cu rafturile, nu se poate stinge lumina intr-o parte pentru a lucra in alta parte, deoarece este nevoie ca lumina sa fie aprinsa peste tot.
RBT: Pot fi prevenite astfel de impedimente?
D.G.: Sa stii toate detaliile dinainte e putin mai dificil, pentru ca poti fi prins uneori de factori precum dezvoltarea companiei, nu ai timp sa negociezi cum vrei, nu ai timp sa verifici tot pentru ca si clientul te preseaza... Daca ai posibilitatea sa iei un client, dar ai nevoie de capacitate de depozitare, te duci la dezvoltator si pentru ca nu poti sa petreci foarte mult timp cu verificarea inchiriezi imediat.
Nu poti inchiria pe o perioada scurta de timp, pentru ca, in majoritatea cazurilor vorbim de cel putin 3-5 ani de zile si atunci, una dupa alta, in negocierea cu clientul apare un principiu al dominoului si suferi la final.
RBT: Prin organizarea proprie, un operator poate sa suplineasca lipsuri ale depozitului oferit de dezvoltator?
D.G.: Asta si face in anumite cazuri. Pentru ca, in multe situatii, te implici si tu ca operator. De exemplu, vrei sa construie sti o anexa undeva, un birou mic in depozit si dezvoltatorul din pacate uita sa te ajute. Atunci, macar ceri voie sa faci singur, daca vezi ca dezvoltatorul intarzie si nu face, desi din punct de vedere tehnic se poate face.
Sau vrei sa micsorezi costurile cu gunoiul, care pot sa ajunga la un nivel foarte mare pentru ca sunt o multime de ambalaje, mult material auxiliar. In acest caz, incerci sa faci un contract direct cu o companie de salubrizare, pentru a taia din costuri. Sunt tot felul de astfel de facilitati pe care nu le ofera dezvoltatorii.
RBT: Care este capacitatea de depozitare a KLG?
D.G.: Numai in Bucuresti avem in jur de 40.000 mp, avem in Cefin Park peste 17.000, pe autostrada Bucuresti-Pitesti 20.000 mp de depozit. In tara, avem la Timisoara 3.000 mp, la Cluj 5.000 mp, la Targul Secuiesc o sa avem aproape 10.000 mp, 1.500 mp la Constanta si 1.000 mp in Craiova.
Per total, avem peste 50-55.000 mp.
RBT: De ce ati ales Cefin si nu alt dezvoltator?
D.G.: La vremea respectiva nu am fost implicat, dar banuiesc ca, asemenea oricarui client al Cefin, s-au analizat mai multe oferte de pe piata si s-au pus in balanta bune si rele. KLG nu prea avea alta optiune din cauza lipsei de spatiu pe piata. Daca nu ma insel, ProLogis de-abia incepea acum 3 ani, prin urmare, nu erau alti dezvoltatori. Cefin a avut avantajul de a fi unul dintre primii pe piata, dar si de a oferi o calitate superioara fata de ce era disponibil la momentul respectiv. Nu vreau sa spun ca nu a fost alta optiune, dar a fost un avantaj faptul ca au fost acolo si ca au construit imediat. La ora actuala, oferta este variata si poti alege.
