De asemenea, se preconizeaza cresterea cererii de spatii de birouri situate in cadrul proiectelor industriale, chiriasii manifestand o tendinta clara de integrare in cadrul proprietatii atat a operatiilor logistice, cat si a celor administrative.
Potrivit unui studiu realizat de Atisreal Romania, membra a BNP Paribas, oferta de spatii industriale de calitate este inca limitata, proiectele noi fiind cu preponderent a construite la cererea utilizatorilor.
Stocul total de spatii industriale moderne a fost de 540.000 mp la sfarsitul anului trecut, ceea ce reprezinta o crestere cu 74% in comparatie cu nivelul inregistrat la sfarsitul anului 2006. Majoritatea tranzactiilor incheiate au fost contracte de pre-inchiriere, dezvoltatorii
incepand constructia numai dupa perfectarea unor astfel de contracte. Totusi, ca urmare a cresterii cererii, unii dezvoltatori au inceput constructia speculativa a unor spatii de dimensiuni mai mari, extinzandu-si interesul catre zonele de sud si est ale Bucurestiului.
Pe de alta parte, a sporit importanta elementului „timp de inchiriere“: de obicei, contractele de inchiriere se incheie pentru perioade de 3-5 ani (exceptie fac operatorii de logistica si detinatorii de spatii comerciale de mari dimensiuni, care inchiriaza spatii industriale pentru
mai mult de 5 ani), asa incat chiriasii aflati in cautarea unor spatii mici, pentru perioade de timp scurte sau medii, sunt pusi intr-o situatie dificila. Pentru a acoperi acest segment de piata, cativa dezvoltatori au adoptat o strategie „de nisa“, oferind spatii de dimensiuni mici si medii companiilor aflate in cautarea unor suprafete de depozitare de 500-1.500 mp, pe perioade de timp relativ scurte.
Toata lumea vrea in vest!
Studiul citat arata ca, pe parcursul anului 2007, activitatea de constructie si inchiriere a spatiilor industriale din Bucuresti a fost sustinuta de dezvoltarea rapida a pietei comerciale si de logistica.
Cererea pentru spatii industriale s-a mentinut la un nivel ridicat, in special pentru spatii logistice, ceea ce a dus la o lipsa acuta de astfel de spatii, spun specialistii Atisreal Romania.
Potrivit prognozelor Atisreal Romania, cererea de spatii logistice va ramane concentrata in zona de vest a Bucurestiului, datorita calitatii slabe a infrastructurii si lipsei proiectelor de calitate in celelalte zone ale orasului. Confirmand titlul de „cel mai activ segment al pietei“, zona de vest a Bucurestiului a iesit in evidenta anul trecut prin incheierea primelor faze investitionale ale unor proiecte de mari dimensiuni (ProLogis Park Bucharest A1) si extinderea unor proiecte existente (Cefin Logistics Park). In aceste conditii, majoritatea tranzactiilor mari, implicand suprafete de peste 5.000 mp, au fost incheiate in centre logistice localizate in vestul Bucurestiului, ca urmare a ofertei limitate din celelalte zone si a preferintei clare a chiriasilor pentru accesul in oras dinspre vest si nord-vest. Intre factorii decisivi pentru aceste preferinte se numara accesul usor pentru autovehicule, apropierea de cele mai importante zone comerciale si existenta spatiilor industriale de mari dimensiuni dotate cu toate facilitatile pentru logistica. Cererea cea mai mare a fost inregistrata pentru proiectele industriale situate de-a lungul autostrazii Bucuresti-Pitesti.
Totusi, investitori si dezvoltatori importanti, precum European Future Group sau Immoeast, au achizitionat terenuri in sud si est, aici urmand sa fie derulate proiecte industriale noi.
Oferta mare = chirii mai mici
Potrivit studiului citat, cresterea ofertei a determinat scaderea nivelului chiriilor cu aproximativ 10-15%. Chiria medie pentru spatiile industriale noi se situeaza in prezent intre 4 si 5 euro/mp/luna pentru zona de vest a orasului, dar poate ajunge pana la 5,5 euro/mp/luna in zona de nord. In celelalte zone, chiriile fluctueaza in intervalul 3,5-4 euro/mp/luna. Clientii care inchiriaza suprafete mari (peste 10.000 mp) in zona de vest beneficiaza de termeni avantajosi, chiria pentru acestia osciland in jurul limitei minime a intervalului 4-4,5 euro/mp/luna. Pentru spatiile industriale cu temperatura controlata, chiria este de 7-10 euro/mp/luna, iar pentru spatiile de birouri situate in cadrul proiectelor industriale se percep aproximativ 8-10 euro/mp/luna.
Costurile de intretinere sunt cuprinse in general intre 0,5-0,7 euro/mp/luna, situandu-se pe un trend ascendent, datorita cresterii tarifelor la utilitati si a taxelor legate de proprietate.
Criza de terenuri
Cererea tot mai ridicata din partea dezvoltatorilor si diminuarea suprafetelor libere au determinat cresterea rapida a pretului terenurilor. Potrivit studiului, aceasta tendinta a fost sustinuta si de politicile restrictive de acordare a avizelor de urbanism privind dezvoltarea
pe plan vertical si de cresterea artificiala a preturilor, datorata factorului psihologic al aderarii la Uniunea Europeana. Intensificarea activitatii de constructii in segmentul industrial, dar in special cel rezidential, au determinat transferul interesului dezvoltatorilor de la zonele centrale si secundare ale Bucurestiului catre periferia orasului si judetul Ilfov. In cursul anului 2006, aproximativ 110 hectare de teren au fost retrase din circuitul agricol al Bucurestiului, in timp ce in judetul Ilfov aproximativ 490 de hectare au fost transformate in teren construibil.
In ciuda expansiunii urbane intense, dezvoltatorii raman interesati de achizitionarea de terenuri aferente fostelor platforme industriale si a unor proprietati rezidentiale vechi de mari dimensiuni, situate in interiorul orasului, in vederea dezvoltarii unor noi proiecte.
Poli de atractie: vestul, centrul, litoralul si capitala
Un studiu realizat de DTZ Research arata ca piata logistica din Bucuresti si-a dublat stocul de spatii disponibile anul trecut: la cei 290.000 mp existenti, s-au adaugat 230.000 mp de depozite moderne. Cresterea rapida este asteptata sa continue in 2008, cand peste 300.000 mp de depozite urmeaza sa fie construiti in Bucuresti.
Restul tarii a atras interesul dezvoltatorilor si investitorilor pentru amenajarea de depozite destinate comertului, conceptul de retea nationala logistica si de distributie fiind deja aplicat de multi jucatori importanti de pe piata, cum sunt Cefin, Helios-Phoenix, Eyemaxx,
CTP, VGP sau EFG.
Expansiunea pietei logistice si industriale din Bucuresti in restul Romaniei va fi tot mai vizibila in viitor in toate orasele. Prima faza a acestei tendinte va fi vizibila in centrul si vestul Romaniei, in Brasov, Timisoara, Arad, Cluj, Ploiesti sau Pitesti, dar si in portul Constanta, potrivit studiului DTZ.
