Anul viitor este asteptat cu mult optimism de consultantii imobiliari, care spera ca in 2010 sectorul logistic se va debloca, iar cererea de spatii industriale va creste. De altfel, ei subliniaza ca deja sunt semne de dinamizare a cererii.
Chirii mai mici si rata de neocupare mai mare
Parcurile logistice reprezinta investitii complexe, pe termen lung, in care trebuie rabdare si experienta. Acest segment de piata este atractiv pentru investitorii care nu urmaresc neaparat operatiuni speculative, care stiu sa-si aleaga parteneri de incredere si care au in portofoliu proiecte de buna calitate. „Un parc logistic necesita investitii mari in teren si infrastructura, se dezvolta in cativa ani, spre deosebire de un imobil de birouri pe care il ridici pe o suprafata foarte mica, il inchiriezi si termini proiectul“, explica Rodica Tarcavu, director al departamentului industrial din cadrul companiei de consultanta imobiliara DTZ Echinox.
In acest context, o cauza a blocajului consta in dificultatea de a determina valoarea unei proprietati.
Deocamdata, situatia se prezinta in felul urmator: rata de neocupare pe segmentul industrial a crescut cu 10-15%, iar chiriile au scazut, in medie, cu aproximativ 10% fata de aceeasi perioada a anului trecut. De aceea, consultantii imobiliari apreciaza ca acum este un moment destul de potrivit atat pentru cautarea unui spatiu industrial sau logistic nou, cat si pentru renegocierea contractelor incheiate in anii trecuti. Datorita cererii foarte reduse, chiriasii pot negocia contracte mai avantajoase, pentru ca proprietarii dau dovada de mai multa flexibilitate.
Interes scazut din partea investitorilor
Colliers International considera ca Bucurestiul va ramane interesant pentru investitori, pe termen mediu si lung. Proiectele din tara, spune Viorel Opait, vor castiga importanta atat in ceea ce priveste logistica, dar mai ales pentru facilitatile de productie. Si Rodica Tarcavu opineaza ca investitorii se vor concentra in continuare in Bucuresti (aici fiind o piata mare de desfacere), fiind insa atrasi, in urmatorii ani, si de orase mari din tara, cum ar fi Cluj Napoca, Bacau, Craiova, Constanta, care momentan duc lipsa de spatii de logistica de clasa A. La momentul actual, potrivit DTZ Echinox, exista spatii de depozitare, mai ales in Bucuresti, iar cererile mari de depozite in general sunt anticipate cu sase luni - un an, asa ca exista potential pentru proiecte „built to suit“.
Volumul sporit de tranzactii va proveni, probabil, din „vanzari fortate“, initiate de companii in suferinta, afirma Razvan Gheorghe, partener la Cushman a Wakefield Romania, membru al Royal Institution of Chartered Surveyors. „Din pacate, sunt putini investitori interesati de Romania pentru portofolii de proprietati pe termen lung. Acest fenomen va continua pana cand piata se va reaseza pe un trend crescator si, de asemenea, pana ce campaniile de renegociere a chiriilor nu vor inceta“, este de parere Razvan Gheorghe.
Revenirea, abia in a doua jumatate a anului viitor
In cel mai pesimist scenariu, pentru anul 2010, Viorel Opait, managerul departamentului industrial din cadrul firmei de consultanta imobiliara Colliers International, din Bucuresti, prevede ca nivelul de tranzactionare ar trebui sa ramana similar cu cel din 2009, ceea ce inseamna aproximativ 100.000 mp inchiriati in proiectele moderne. Totusi, mai spune Viorel Opait, speram sa vedem o crestere, care insa va depinde si de evolutia economica. „Am putea vedea, de asemenea, o crestere a tranzactiilor la nivelul tarii“, considera specialistul.
La randul sau, Gabriel Sfetcu, directorul departamentului industrial din cadrul companiei de consultanta imobiliara Cushman a Wakefield Romania, se asteapta ca numarul tranzactiilor sa creasca in 2010 pe fondul maririi cererii de spatii logistice de clasa A. „Aceasta crestere va fi mai vizibila, probabil, in a doua jumatate a anului viitor“, este de parere Gabriel Sfetcu.
Evolutia sectorului logistic, precizeaza expertii, depinde foarte mult de felul in care se vor dezvolta companiile. Daca acestora le va merge bine, categoric, si dezvoltatorilor si furnizorilor de spatii logistice le va fi mai bine. Rodica Tarcavu spune ca totul va depinde de companii, pentru ca acestea vor decide daca 2010 este un moment bun pentru o eventuala relocare sau extindere. Intr-o astfel de mutare, considera ea, se iau in calcul foarte multi factori: forta de munca, cheltuielile cu transportul, timpul de livrare, perspectivele de crestere a vanzarilor, comenzilor, importurilor. „Totusi, din experienta acestui an, destul de greu si cu tranzactii putine, putem spune ca poate fi un moment prielnic, deoarece chiriasii pot negocia contracte mai avantajoase, cu flexibilitate din partea proprietarilor, datorita cererii foarte reduse“, anticipeaza Rodica Tarcavu. Ea precizeaza ca stocul se ajusteaza in functie de cerere, iar „motorul“ este dat, categoric, de operatorii de logistica, acestia fiind de fapt mobilizati de firmele de retail si distributie. Retailul si distributia, la randul lor, sunt influentate de productie si consum, iar consumul - de preturi si respectiv de decizia consumatorului final, care are la baza motivatia economica, dar si emotionala, in achizitie. „Este un cerc complet, care reflecta, de fapt, situatia economica nu numai a unei tari, ci a intregii regiuni, extinzandu-se pana la nivel global“, subliniaza Rodica Tarcavu.
Doar 87.000 mp livrati in 2009
Stocul de spatii logistice de clasa A dedicate inchirierii este estimat la o valoare intre 750.000 - 800.000 mp in Bucuresti, iar in tara la o valoare de aproximativ 500.000 mp, fiind concentrat in marile orase: Timisoara, Arad, Ploiesti, Brasov.
In 2009 s-au livrat in Bucuresti 50.000 mp depozite clasa A, toate proiectele fiind contractate si incepute inca din anul 2008. „Deocamdata, toti investitorii si dezvoltatorii asteapta sa vada cum va evolua piata de logistica, respectiv cererea. E o atitudine prudenta si corecta, avand in vedere restrangerea activitatii majoritatii chiriasilor si a cererii in scadere. In tara s-au livrat 37.000 mp, din care 25.000 mp in Brasov – 15.000 mp dezvoltati de Phoenix-Helios si 10.000 mp dezvoltati de Icco, iar 12.000 mp dezvoltati in Timisoara, de Invest4See“, spune Rodica Tarcavu.
